La Paz, 22 de mayo de 2024 (ANF).- Los gremiales comenzaron a protestar en diferentes partes del país desde la semana pasada, principalmente, en reclamo de una solución a la escasez de dólares; sin embargo, fueron sumando algunas demandas, como la abrogación del Decreto Supremo 4732 bajo el argumento de que se tendría que “pedir permiso” al Ministerio de Justicia para vender un bien inmueble, pero ¿qué dice concretamente esta norma?
El DS 4732 fue promulgado el 1 de junio de 2022 y contempla seis artículos, una disposición transitoria y una disposición final.
“El presente Decreto Supremo tiene por objeto establecer disposiciones destinadas a la regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades, de bienes inmuebles, en el marco de la Ley N° 453, de 4 de diciembre de 2013, General de los Derechos de las Usuarias y los Usuarios y de las Consumidoras y los Consumidores”, dice el artículo 1.
La norma se aplica a todo contrato que tenga un fin de venta a futuro, venta con reserva u otras modalidades conocidas como preventa de bienes inmuebles, como departamentos, edificios, viviendas, terrenos, etcétera, que generalmente ofertan las inmobiliarias, constructoras o urbanizadoras.
“A efectos del cumplimiento de las obligaciones de los proveedores, dispuestas en el Artículo 14 de la Ley N° 453, los contratos señalados en el Artículo 2 del presente Decreto Supremo, en forma previa a la suscripción de los mismos, deberán contar obligatoriamente con la certificación de no contener cláusulas abusivas, misma que será emitida por el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor”, indica el artículo 3.
Es decir, cuando una inmobiliaria, constructora, urbanizadora o particular ofrezca y prometa a una persona un bien inmueble en preventa, deberá también garantizar que el contrato que firmarán ambas partes no tenga cláusulas o condiciones abusivas contra el comprador.
Para obtener la “certificación de no contener cláusulas abusivas”, los contratos deberán cumplir 18 condiciones, detallados en al artículo 4: identificación del propietario del bien inmueble; identificación del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta, cuando corresponda; identificación de los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble en el cual se ejecutará el proyecto objeto del contrato y/o documentos con facultades de disposición del bien inmueble; acreditación del derecho propietario del bien inmueble, folio real y escritura pública de propiedad y otros, en el cual se ejecutará el proyecto, objeto del contrato; documento con facultades de disposición del bien inmueble y cesión de derechos, sin limitación; cláusula que permita al comprador transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios.
También deberá contemplar una cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento; disposición expresa de no modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes; cláusulas que no sean desproporcionales para la usuaria y usuario, consumidora o consumidor; fecha de inicio de la obra, cuando corresponda; fecha de entrega del bien inmueble objeto del contrato.
En el contrato debe estar estipulado todos los pagos que la usuaria o usuario, consumidora o consumidor debe realizar como parte del precio de venta acordado, así como pagos por otros conceptos; la superficie del bien inmueble y sus características técnicas; toda obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos; planos autorizados y permisos de construcción otorgados por el Gobierno Autónomo Municipal, para proyectos inmobiliarios; documento de administración de territorio aprobado por el Gobierno Autónomo Municipal, para lotes; cláusula que establezca el porcentaje de áreas comunes; y especificar otros requisitos que puedan ser solicitados.
El artículo 5 del DS establece ocho tipos de prácticas comerciales abusivas, entre las que está la exigencia de cualquier otro cobro no previsto en el contrato y la venta de construcciones y otros que no cuenten con autorización del Gobierno Autónomo Municipal.
Finalmente, el último artículo establece que los compradores afectados podrán realizar una denuncia ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, en el marco de la Ley N° 453.
En la disposición final única sólo convoca a los usuarios que cuenten con contratos vigentes, suscritos con anterioridad al DS, a que consulten ante el Viceministerio de Defensa del Consumidor si esos documentos contienen cláusulas abusivas.
Este DS nació a raíz de las múltiples estafas e incumplimiento de contratos que sufrieron usuarios que compraron bienes en preventa, principalmente departamentos en diferentes ciudades capitales. Uno de los casos más conocidos es el de la constructora Las Loritas.
Con todo ello, no se entiende el reclamo o el interés del sector gremial en la abrogación de la norma. ¿Acaso las constructoras y las inmobiliarias están detrás de las protestas?
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